Bu Makaleyi Paylaş

İpotek Nedir?

İpotek bir nevi taşınmazın rehin edilmesi yolarından birini ifade etmektedir. Bu anlamda hâlen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin yani muhakkak olan veya olası bulunan yani muhtemel olan herhangi bir alacak, ipotekle güvence altına alınabilir. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.

Anapara İpoteği Nedir?

İpotek esasen bir alacağı teminat almak maksadıyla kurulmaktadır. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmemektedir. Bu anlamda anapara ipoteği belirli olan bir alacak bakımından söz konusudur. Yani mevcut bir alacak, ipotek ile güvence altına alınmak isteniyor ise işbu halde anapara ipoteği söz konusu olur. Ayrıca anapara ipoteği, asıl alacak yanı sıra, tapuda tescil edilmiş miktar dışında kalan yan alacakları kapsamaktadır.

Üst Sınır İpoteği (Maksimal) Nedir?

İpotek esasen bir alacağı teminat almak maksadıyla kurulmaktadır. İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmemektedir. Üst sınır ipoteği, ileride doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağın teminatı olarak tesis edilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.

Kanuni İpotek Nedir?

Kanuni ipotek haklarının doğumu, aksi kanunda öngörülmüş olmadıkça, tapu kütüğüne tescil edilmelerine bağlı değildir. Bu anlamda kanuni ipoteğin kanundan doğan ve tescile tabi olmayan bir ipotek türü olduğu ifade edilebilir. Bununla birlikte kanunda sınırlı sayıda öngörülen bazı hallerde kanuni ipoteğin de tescil edilmesi gerekmektedir.

  • Satıştan doğan alacağı için satılan taşınmaz üzerinde satıcı,
  • Elbirliği ortaklığına giren taşınmazlarda paylaşmadan doğan alacakları için birlikte mirasçı olanlar veya diğer elbirliği ortakları,
  • Bir taşınmaz üzerinde yapılan yapı veya diğer işlerde malzeme vererek veya vermeden emek sarf ettikleri için malzeme ve emek karşılığı olarak malik veya yükleniciden alacaklı olan alt yüklenici veya zanaatkârlar kural olarak kanuni ipotek hakkının tescilini talep edebilirler.

Ayrıca alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Nedir?

İpotek esasen, taşınmaza ipotek konulmasına dayanak olan borç ödendiği taktirde, borcun ödendiğine dair belgelerin Tapu Sicil Müdürlüğü’ne ibraz edilmesi şartıyla  tarafından kaldırılmalıdır. Bu anlamda borcun ödendiğine dair talep Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından değerlendirilir ve ipotek resmen kaldırılır. Fakat bazı hallerde, borç ödense dahi bir şekilde taşınmazın üzerinden ipotek kaldırılmamış ve/veya unutulmuş olabilir. Bu gibi hallerde bilhassa ipoteğe konu taşınmazın satımı esnasın ciddi sorunlar yaşanmaktadır. Örneğin ipotekli bir taşınmazın olağan şartlarda satılması gereken bedelde düşüş olmaktadır. Bu durum özellikle mal sahibi bakımından maddi zarara sebep olmakta ve uygulamada mağduriyetler yaşanmaktadır. Tamda bu noktada mal sahibi yani taşınmazın sahipleri veya sahibi tarafından açılacak ipoteğin kaldırılması talepli dava, oldukça önem arz etmektedir.

İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davasını Kimler Açabilir?

İpoteğin kaldırılması davası, kural olarak ve yalnızca ipoteğe konu taşınmazın maliki ve/veya malikleri tarafından açılabilir. Örneğin ipoteğe konu taşınmaza üç kişi paylı mülkiyet halinde malik ise işbu halde davanın tüm malikler tarafından açılması gerekmektedir.

İpoteğin Kaldırılması Davası Nasıl Açılır?

İpoteğin kaldırılması davası ancak ipoteğe konu taşınmazın maliki tarafından açılabilir. Şayet ipoteğe konu taşınmaz ipotekli şekilde satılmış ise ve söz konusu borçtan taşınmazın yeni maliki  şahsen sorumlu değil ise işbu halde alacaklının kendisinden ödeme talep ettiği yeni maliki de ipoteğin kaldırılması davasını açabilir. Bu dava kural olarak herhangi bir süreye tabi değildir. Dolayısıyla hak sahibi dilediği vakit ipoteğin kaldırılmasını, yetkili ve görevli mahkemede açacağı ipoteğin kaldırılması davası ile talep edebilecektir.

İpoteğin Kaldırılması Davasında Avukat Tutmak Zorunlu mudur?

İpoteğin kaldırılmasını konu edinen bir davayı açmak içim malik, kural olarak avukat tutmak zorunda değildir. Davasını usule uygun olarak hazırladığı ipoteğin kaldırılması talepli dilekçesini görevli ve yetkili mahkemeye sunarak açabilir. Fakat ipoteğin kaldırılması bilhassa taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı bakımından önem arz etmektedir. Zira ipoteğin taşınmaz üzerinde olması halinde taşınmaz bakımından ciddi değer kaybı söz konusu olacaktır. Bu anlamda olası bir hak kaybına uğramamak için avukat yardımına başvurmanız tavsiye olunur.

İpoteğin Kaldırılması Davasında Zamanaşımı Süresi Nedir?

İpoteğin kaldırılmasını konu edinen davalar bakımından herhangi bir zaman aşımı ve/veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Bu anlamda hak sahibi davanın açılmasına ilişkin diğer  şartlar vuku bulduğu taktide istediği zaman ipoteğin kaldırılmasına ilişkin davayı açabilir.

İpoteğin Kaldırılması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

İpoteğin kaldırılması davası bakımından görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Yetki bakımından Hukuk Muhakemeleri Kanunun’da öngörülen özel yetki hükümleri uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, yetkili mahkeme olacaktır.


HUKUKİ SÖZLÜK

 

Taşınmaz Rehini : Bir alacağı bir taşınmazın değeriyle güvence altına almak amacıyla tapu siciline tescil edilerek kurulan rehin türünü ifade etmektedir.

Paylı Mülkiyet : Maddi anlamda yani cismani olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına birden çok kişinin belirli paylarla malik olmasıdır.

El Birliği İle Mülkiyet : Ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren şeyin tamamı üzerindedir.

İpotek Kurulması ve/veya İpoteğin Kaldırılmasına İlişkin Talepleriniz ve Davalarınız Bakımından Detaylı Bilgi ve Hukuki Destek Almak için Hukuk Büromuz Avukatları İle İletişime Geçmeniz Tavsiye Olunur.