Bu Makaleyi Paylaş

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi;  arsa nitelikli gayrimenkul sahibi olan kişinin, arsa üzerinde bir  bina inşa edilmesi karşılığında, arsasının belirli paylarının mülkiyetini, binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında, müteahhide devretmeyi taahhüt etmesiyle oluşan ve tarafları birbirine karşı sorumlu ve borçlu kılan bir sözleşmedir. Örneğin bir müteahhit arsa sahibinden arsanın kullanım hakkını alarak arsaya bir apartman yapmıştır. Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, arsa sahibine ücret ödemez ve bu ücret yerine geçmek üzere arsanın bedeli kadar daireyi arsa sahibine vererek borcunu öder.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kimler Arasında Yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi ile müteahhit ( yüklenici)  arasında yapılmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Belli Bir Şekle Tabi midir?

Sözleşme her iki tarafında katılımı ile noter huzurunda yapılmaktadır. Noter huzurunda yapılan sözleşmeler, noter tarafından düzenlenerek tarafların onayına sunulabileceği gibi tarafların kendi aralarında düzenledikleri sözleşmeyi noter huzurunda tasdik ettirmeleri de mümkündür. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile  uygulamada genellikle, taraflarca hazırlanarak  noter de tasdik edilmesi şeklinde  karşılaşılmaktadır.

Arsanın Hisseli Olması Hali

Arsanın hisseli olması halinde arsa sahibi tek bir kişi değildir. Esasen hukuki anlamda arsa üzerinde paylı mülkiyet söz konusudur ve arsaya birden fazla kişi aynı anda belirli bir hisse oranında maliktir. Bu halde arsada malikin sahip olduğu hissenin tek başına bir yapı yapmaya müsait olup olmadığı hususu değerlendirilmelidir. Şayet mümkün değil ise arsa üzerinde hisse sahibi olan tüm maliklerin onayı ve rızaları doğrultusunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapmak mümkün olacaktır.

 Arsa Sahibi Nelere Dikkat Etmelidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmadan önce bir hak kaybına uğramamak ve olası bir mağduriyet yaşamamak için öncelikli olarak arsanızın kullanım hakkını devredeceğiniz  müteahhit firmanın daha önce yaptığı işleri incelemenizi tavsiye ederiz. Sözleşmeyi yapmadan önce müteahhit firma iş ve işlemleri hakkında bilgi sahibi olmanız sizin lehine olacaktır. Dolayısı ile müteahhit hakkında çalıştığı bankalardan ve firmalardan daha önce iş teslim ettiği müşterilerinden yararlanmak suret ile bilgi toplamanızı tavsiye ederiz. Zira uygulamada son dönemde müteahhit firmalar tarafından dolandırılan çok sayıda mağdur insanla karşılaşılmaktadır. Nitekim kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması konusunda da muhakkak hukuki destek almanızı tavsiye ederiz. Uygulamada, işin sözleşmede belirlenen tarihten daha sonra teslim edilmesi ile çok sık karşılaşılmaktadır. Sözleşme ile belirlediğiniz tarihte işin teslim edilmemesi halinde müteahhit firmanın tarafınıza ödeyeceği tazminat ve benzeri ücretlerin, sözleşme ile tespit ettirmeniz sizin lehinize olacaktır. Bu hususta detaylı bilgi ve hukuki destek için avukat yardımı almanız tavsiye olunur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Neden Gereklidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi öncelikli olarak tarafların haklarını korumak için gereklidir.  Örneğin taraflar arasında sonradan bir uyuşmazlık vuku bulması halinde yazılı ve usule uygun yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ispat bakımından taraflara kolaylık sağlayacaktır. Yine sözleşme ile öngörülen bir takım özel şartlar sözleşmenin yapıldığı zamandaki şartların sonradan değişmesi halinde de tarafların karşılıklı haklarını koruma altına almaktadır.

Arsa Sahiplerinin Yükümlülüğü Nelerdir?

Arsa  sahibin müteahhide karşı sözleşmeden doğan yükümlülükleri, üzerine inşaat yapılacak arsanın, müteahhide teslimi ile başlamaktadır.   

Sözleşme gereği üzerinde bina yapılacak olan arsanın üzerinde yıkılması gereken bir yapı var ise yapının yıktırılması ve yapı içinde örneğin kiracının bulunması halinde, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, kiracının arsa sahibi tarafından ilgili yerden çıkarılması, yani tahliye ettirilmesi gerekecektir. Uygulamada yıkım işleri hatta sözleşmeye göre yetki ve vekalet verilirse kiracı tahliyesi işlemleri de müteahhit tarafından takip edilebilmektedir. Böyle bir taahhüdü takiben arsa sahibinin, müteahhide inşaat işlerine başlanılması, belediye, tapu ve resmi-özel dairelerdeki işlerin takip edilmesi için vekâlet vermesi gereklidir. Taraflar arasında yapılan sözleşmeden aksi kararlaştırılmadıkça, projelerin hazırlanması ve inşaat ruhsatı alınması işlemleri de arsa sahibine ait olacaktır. Ancak, bu işlemler  arsa sahibi tarafından vekâlet verilmek suretiyle müteahhit üzerine de bırakılabilir. Yine sözleşmeden doğan borç olarak, arsa sahibinin tapuda devir borcu, inşaatın tesliminden sonra ya da inşaatın geldiği evrelere bağlı olarak kademeli olarak arsa sahibi tarafından yerine getirilmelidir.

Müteahhidin Yükümlülükleri Nelerdir?

Müteahhidin arsa sahibine karşı  sözleşmeden doğan yükümlülükleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taahhüt edilen binayı yine sözleşmeye uygun şekilde yapmak, binanın tabi olacağı inşaat yönetmelik ve talimatlarına göre tam ve eksiksiz olarak teslimi ve yine sözleşme ile taahhüt edilen süre içerisinde binanın sözleşme şartlarına uygun olarak tam ve eksiksiz teslimidir.

Müteahhit Evi Geç Teslim Ederse Ne Olur
Müteahhit Evi Geç Teslim Ederse Ne Olur?

Müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde taahhüt ettiği  günde ve şekilde işi bitirip teslim edemediği takdirde kira yoksunluğu bedeli  olarak mal sahibine her ay için taraflarca sözleşmede belirtilen gecikme tazminatını ödemek zorundadır.  Arsa sahibi sözleşmede bu yönde bir bedel belirlenmese dahi yoksun kaldığı kira bedelini açacağı bir dava ile talep etme hakkına sahiptir.

Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar bakımından görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak arsa sahibi ve yüklenici müteahhidin her ikisinin de Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sıfatını haiz olmaları halinde söz konusu uyuşmazlık bakımından görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.

Yetkili mahkemenin tespiti noktasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından uyuşmazlığın türüne bakmak gerekir. Örneğin taşınmazın mülkiyetinin devrinden kaynaklanan bir uyuşmazlık varsa o halde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Yapılan işin, eksik, noksan veya kusurla yahut sözleşmede taahhüt edildiği şekil ve kıstasa uygun olmaması halinde sözleşmenin ifa edileceği yer yani yine taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olacaktır.

Yine genel yetki kuralı olan davanın açıldığı tarihte davalı tüzel veya gerçek kişinin yerleşim yeri mahkemesinin yetkili mahkeme olması kuralıda kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar bakımından geçerlidir.

Ayrıca özel bir yetki kuralı olan sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda sözleşmenin yapıldığı yer mahkemesinin de yetkili olacağına dair usul hükmü de yine burada uygulanma imkanı bulacaktır.Özetle bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarınızda yetkili mahkeme yukarıda detaylı açıklandığı üzere;

  • davalının yerleşim yeri mahkemesi
  • taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
  • sözleşmenin yapıldığı yer mahkemesi olabilecektir.

HUKUKİ SÖZLÜK

Yüklenici: Bir işi yapmayı taahhüt eden kimsedir.

Müteahhit: Başkası için yapı ve ticaret yapmayı üstlenen kimse, yönetici.

Malik: Mülk sahibini ifade etmektedir.