AVUKAT SOR
HEMEN ARAYIN

Kira Hukuku

5 Mart 2018

Kira Hukuku konut, işyeri, iş merkezi kira sözleşmeleri, hasılat kirası sözleşmeleri, menkul kirası sözleşmeleri, tahliye taahhütnameleri ve diğer kullanma sözleşmelerin hazırlanması, incelenmesi ve müzakeresinin yanı…

Read more

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

5 Mart 2018

İşyeri Nedir? İşyeri, kişinin, ticarî, sınaî, ekonomik ve meslekî faaliyetlerini yürüttüğü ya da mesleğinin icrasına hizmet eden mekân olarak tanımlanabilir. Hangi Koşullarda Tahliye Davası Açılabilir? Kiraya veren kişinin, kendisinin, eşinin, çocuk veya torunlarının yada  anne veya babasının veyahut kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kiraladığı taşınmazı kullanma zorunluluğu var ise , kiraya veren kiracının tahliyesini talep edebilir.  Kiraya veren bu talebini tahliye davası açmak suretiyle, kiracıya karşı ileri sürebilir. Kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracının tahliyesini talep edebilmesi için, öncelikli olarak bu ihtiyacının  gerçek ve samimi olması gerekmektedir. Tahliyeyi gerektiren ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı ise  her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilir. İhtiyacın gerçek ve samimi olmasının yanı sıra sürekli ve zorunlu da olması gerekir. Bu anlamda tahliyeyi gerektiren ihtiyacın gerçek ve samimi olması aynı zamanda sürekli olması gerekir. Tahliye Davasında İhtiyacın gerçek ve samimi olması Yukarıda detaylı belirtildiği üzere, konut veya çatılı işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmak için bir takım şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlardan biri de ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunan kişinin, söz konusu ihtiyacının gerçek ve samimi olmasıdır. Bu anlamda ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı her somut olay özelinde ve ayrıca değerlendirilmelidir. Örneğin bir kimse kendi çalıştığı işyerinin yıkılması üzerine, daha evvel kiraya verdiği işyerinin tahliyesini oraya taşınmak ve artık işletmesine ilişkin iş ve işlemleri oradan yürütmek maksadı ile talep edebilir. Zira hali hazırda işlerini yürüttüğü yer yıkılmıştır veya yanmıştır bu nedenle kendisi bakımından bir ihtiyaç vasıl olmuştur. Tahliye Davasında İhtiyacın sürekli ve zorunlu olması Yukarıda detaylı belirtildiği üzere, konut veya çatılı işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmak için bir takım şartların gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlardan biri de ihtiyaç sebebi ile açılacak tahliye davasında, söz konusu ihtiyacın sürekli ve zorunlu olmasıdır. Bu hususa uygulamada Yargıtay kararlarında çokça değinilmektedir. Dolayısı ise tahliye talebini gerektiren ihtiyacı geçici ve bir süreliğine olan yada başka bir alternatifle geçiştirilebilecek olan bir ihtiyaç olması halinde sürekli ve zorunlu olmadığı söylenebilir. Örneğin tahliye talep eden kişiye bir 3 aylığına bir depo lazım olmuştur. Kişi daha evvel kiraya verdiği işyerinin tahliyesini talep etmek suretiyle orayı geçici olarak depo yapmak istemektedir. Bu durumda tahliye talep edenin sürekli ve zorunlu bir ihtiyacı olmadığı keza başka bir mekanıda üç ay için depo olarak kiralayabileceği söylenebilir. Taşınmaz Tahliye Edildikten Sonra Başkasına Kiralanırsa Ne Olur? Kural olarak, tahliye davası açmak suretiyle taşınmazı tahliye ettiren mal sahibi, tahliye ettirmiş olduğu bu taşınmazı haklı bir sebep olmadıkça, 3 yıl süre ile eski kiracısından başka bir kişiye veya kuruma kiralayamaz. Şayet taşınmazı tahliye ettiren, haklı bir sebep olmaksızın eski kiracısından başka birine taşınmazı kiraya verirse, işbu halde eski kiracının tahliye nedeniyle uğradığı zararlarını tazmin etmekle yükümlü olacaktır. Eski kiracı açacağı bir dava ile tazminat taleplerini mal sahibine karşı ileri sürebilme hakkına sahiptir. İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir? İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davası,  tahliye talebinde bulunanın işyerini kendisinin, eşinin veya çocuklarının bir meslek veya bir sanatı  icra etmeleri için kullanma ihtiyacından kaynaklanmaktadır. İşyeri ihtiyacı nedeniyle açılacak tahliye davalarında, tahliyeyi gerektiren ihtiyacın gerçek ve samimi aynı zamanda zorunlu ve sürekli bir ihtiyaç olması gerekmektedir. Örneğin, mali müşavirlik ofisi ihtiyacı nedeniyle, daha evvel kiraya verdiği işyerini  kiracısının tahliye etmesini talep eden işyeri […]

Read more

Kira Sözleşmelerinin Süresinin Sona Ermesi

25 Mayıs 2017

Kira Sözleşmesinin Genel Hükümlere Göre Sona Ermesi Belirli Süreli Kira Sözleşmesi Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiranın sona ereceği tarih bellidir. Bir başka deyişle, tarafların kira süresini, gün, hafta, ay ya da yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmış olduğu ve susma (sükut) ile yenilenmediği takdirde, bu sürenin geçmiş olmasıyla birlikte kendiliğinden sona erer. Ancak, süre geçmiş olduğu halde kiraya veren, kiracının kullanmaya devam etmesine karşı çıkmamışsa ya da kullanmasına izin vermişse,kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Ürün (Hasılat) Kirası Bu tür kirada, belirli sürenin bitiminde, kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmesinde, aksi de kararlaştırılmamışsa, sözleşme kendiliğinden bir yıl yenilenmiş sayılır. Dikkat edilmesi gereken husus sözleşmenin böyle bir durumda uzamadığı, ancak yenilendiğidir. Bu duruma göre yenilenen ürün kirasında, taraflar, yasal bildirim süresine ( 6 ay ) uymak koşuluyla her kira yılının sonu için sözleşmeyi feshedebileceklerdir. Konut ve Çatılı İş Yeri Kirası Ürün kirasına benzemekle birlikte, ondan farklı olarak bu tür kiralarda kiracı, belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce fesih bildiriminde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır. Görüldüğü gibi burada sözleşmenin yenilenmesi değil uzamış sayılacağı belirtilmiştir. Bunun yanı sıra fesih bildirimi hakkı öncelikle kiracıya tanınmış bir hak olarak karşımıza çıkmaktadır. Kiraya veren, sözleşmenin bitimine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Uzayan her yeni yıl içinde kiraya veren bildirimde bulunmadıkça, kira sözleşmesi uzamış olur. Bu durumun tekerrür etmesi hakkaniyetle bağdaşmadığından, TBK. m. 347 ile  “..Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir…” yasada bir sınırlama öngörülmüştür. Kiraya veren ancak 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreye izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla hiçbir sebep ileri sürmeden sözleşmeye son verebilir. Yani kiracı 10 yıl boyunca kira akdi bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmazsa kiraladığı mecurda oturabilecektir. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Belirsiz süreli kira, başlangıç tarihinin belli olmadığı bunun yanı sıra zaman bakımından süresi belli olmayan kira ilişkisidir. Kanun koyucu belirsiz süreli kira sözleşmelerinin sonsuz olarak tarafları bağlamaması için, kira sözleşmesinin sürekli bir borç ilişkisi olması nedeniyle, sözleşmenin taraflarına (kiraya veren ve kiracı) haklı bir sebep olmasa bile, olağan fesih ile sözleşmeyi sona erdirebilme imkanı tanımıştır. Kira süresinin belli olmamasından ötürü bu ilişkinin sona ermesi için karşı tarafın önceden uyarılması gerekmektedir ki öğretide buna “fesih bildirimi” demekteyiz. Fesih bildirimi taraflara kesin olarak neyin söz konusu olacağını anlatacak nitelikte olmalıdır. Fesih bildirimi için belirli süreler öngörülmüş, kiralanan şeyin cinsine göre bir ayırıma tabi tutulmuştur. Taşınmaz mallar veya taşınır yapılara ilişkin bir kira sözleşmesi var ise, sözleşme, üç ay önce fesih bildirimi yapılmış olmak koşuluyla, altı aylık kira dönemi sonunda feshedilecektir. Taşınmaz mallarla taşınır yapılara ilişkin kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; TBK. m. 329 gereği, önce yerel adete göre ve yerel adet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak taraflardan herhangi birisince kira sözleşmesi feshedilebilir. Buna göre, -yerel adete göre belirlenmemişse- altı aylık fesih dönemleri için üç aylık fesih bildirim süreleri içinde yapılacak fesih bildirimi ile belirsiz süreli kira sözleşmesini sona erdirme imkanı her hangi […]

Read more

Kira ve Kiracı Hakkında Kanuni İlişki

11 Mart 2017

Kira ve Kiracı Hakkında Kanuni İlişki 11 Ocak 2010 tarihinde, 818 sayılı Borçlar Kanununu ilga edecek olan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Türkiye Büyük Millet Meclisi’nce kabul edilmiş, 04 Ocak 2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır. 6098 sayılı yeni kanunun yürürlüğe gireceği tarih, 684. maddesi gereğince 1 Temmuz 2012 olarak öngörülmüştür. 818 Sayılı Borçlar Kanunu içerisinde oldukça ağır bir lisan kullanılmıştı. Bu sebeple, dil konusunda Türk Borçlar Kanunu eskisine göre daha anlaşılır ve sade şekilde düzenlenmiştir. Çalışmamızın büyük bir bölümünü oluşturan “Kira Bedelinin Belirlenmesi”, yürürlükte bulunan mevzuatta düzenlenmemiş olup, Yargıtay’ın oluşturduğu uygulama çerçevesinde vücut bulmaktadır. İncelemeye çalıştığımız diğer konu olan “ Kiracının Güvence Vermesi” ise Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16’ncı maddesinde kısmen düzenlenmektedir. Ayrıca 6217 sayılı Kanun’un 2’nci maddesi ile Türk Borçlar Kanununun 322, 324, 339, 341, 342, 343, 346 ve 353’ncü maddelerinin yürürlüğü 1 Temmuz 2017 tarihine ertelenmiştir. Yukarıda bahsi geçen konuları, yürürlükteki halleri ve Yargıtay’ın duruma bakışı ile Türk Borçlar Kanununun getirmiş olduğu hükümler çerçevesinde açıklamaya çalıştık. KİRACININ GÜVENCE VERMESİ GENEL OLARAK Türk Borçlar Kanunu’nun 342’nci maddesinde düzenlenen “Kiracının Güvence Vermesi” hükmü, yürürlükte olan Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemekle beraber, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16’ncı maddesini kısmen karşılayan yeni bir maddedir. Uygulamada kiraya verenlerin, kiracıdan “depozito” adı altında güvence parası aldıklarına sıkça rastlandığından, kiracının korunması gerektiği düşünülmüş ve bu düzenleme getirilmiştir. Halen mevcut olan hükümler çerçevesinde de olduğu gibi kiracıdan güvence verilmesini isteme imkânı kabul edilmiş ancak bahsi geçen imkânın sınırları ortaya konulmaya çalışılmıştır[1]. YÜRÜRLÜKTEKİ DÜZENLEME Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 16’ncı maddesi, uygulamada sıklıkla karşılaşılan ve “hava parası” yahut başka isimler altında haksız taleplerle kiracıların mağdur edilmelerini önlemeye yönelik bir düzenlemedir[2]. Halk arasında “depozito” denilen ve kira ilişkisi başlarken “teminat” niteliğinde kiracıdan bir miktar para alınması ilgili maddenin ihlâli niteliğinde değildir. Söz konusu para, kiracının kira ilişkisinin sona ermesinden sonra, arkada bırakması muhtemel zarar-ziyanın yahut sözleşmeye göre kendisine ait olan elektrik, su ve sair giderlerin karşılanması amacıyla alınmakta olduğundan hukuka aykırı olarak nitelendirilemez[3]. Ancak alınan depozitonun çok yüksek olması halinde kiracının mağduriyeti söz konusu olacağından, ilgili maddenin ihlâl edileceği söylenebilir. Yargıtay da bir kararında depozitonun miktarına ilişkin görüşünü “…Öte yandan, kiralayanın depozitodan bir ekonomik fayda sağlaması hem kira sözleşmesinin amacını aşar, hem de 6570 sayılı Kanunun 16. maddesindeki kira bedelinden fazla para alma yasağına aykırı bir davranış teşkil eder…” şeklinde belirtmiştir[4]. Kiralayan ile kiracının aralarında belirleyecekleri depozito bedelinin, gerek nakit gerek banka teminat mektubu olarak ifa edilmesinin kararlaştırılması mümkündür. Yargıtay bir kararında, kiracının güvence parası olarak kiralayana banka teminat mektubu verme önerisinin, kiralayan tarafından kabul edilmek zorunda olduğunu belirtmiştir[5]. Kiralayan tarafından alınan depozito miktarının, kiralananda çıkması muhtemel zarar tutarının çok üstünde olması halinde, kiralayanın, kira ücretleri dışında aşırı bir ek faiz geliri elde edecek olmasından, depozitoya ilişkin bu tip anlaşmaların geçerli olmayacağı ileri sürülebilir[6]. Böylece “depozito” yani “teminat” miktarı değerlendirilirken, Medeni Kanun’un 2’nci maddesi ve Borçlar Kanunu’nun 19 ve 20’nci maddeleri göz önünde tutularak bir sonuca varmak gerekir[7]. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDAKİ DÜZENLEME Kiracının güvence vermesi hususu İsviçre Borçlar Kanunu’nun 257’nci maddesi göz önünde tutularak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir[8]. Güvencenin Miktarı: Madenin ilk fıkrasında “Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz” denilmekle, hükmün, özellikle konut ve […]

Read more

Borçlar Kanunu ve Kira Sözleşmesi

11 Mart 2017

Türk Borçlar Kanununda, genel anlamda kira sözleşmesinin sona erme nedenleri ile konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sona erme halleriyle ürün kirası ve hayvan kirasının sona erme sebepleri ayrı başlıklar altında açıklanmıştır. Hukukumuzda kira sözleşmesinin genel hükümlere göre sona ermesine yönelik olarak fesih 1 ve fesih bildirimi (ihbar) 2 hakları düzenlenmiştir. Fesih yolu ile sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirme hakkı, hem kiraya verene hem de kiracıya tanınmıştır. Eğer kiraya verenler ya da kiracılar birden fazla ise, kira sözleşmesinin feshedilmesinde hepsi birden fesih bildiriminde bulunmalıdır . Kira ilişkisinin sonlandırılmasını değişik ana başlıklar ile bunları da kendi içeriğinde alt başlıklar altında incelemeye çalıştım. Uygulama açısından karşımıza çok çıkan konut ve çatılı iş yeri kiraları konusunu daha ayrıntılı olarak ele aldım. Genel olarak hukukumuzda düzenlenen sona erme sebepleri uygun düştüğü ölçüde konut ve çatılı işyeri kiralarına da uygulanmaktadır. SÜRENİN DOLMASI NEDENİYLE SONA ERME Sürenin dolması nedeniyle sona erme hali, kira sözleşmesinde sürenin belli olup olmadığı farklılığına göre sona erecektir. Kira sözleşmesi süreli olacağı gibi, bu sürenin belirtilmemiş olması da mümkündür. Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi Sözleşmenin sona ereceği anın, tarafların açık veya zımni irade beyanıyla öngörüldüğü hallerde belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu olur . 4 Bir başka deyişle, tarafların kira süresini, gün, hafta, ay ya da yıl olarak belirledikleri kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmeleridir. Kira sözleşmelerinde kararlaştırılan bu belirli süre, bir takvim günü olabileceği gibi hal ve duruma göre örtülü olarak da belirlenmiş olabilir . Kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılmış olduğu ve susma (sükut) ile yenilenmediği takdirde, bu sürenin geçmiş olmasıyla birlikte kendiliğinden sona erer . Ancak, süre geçmiş olduğu halde kiraya veren, kiracının kullanmaya devam etmesine karşı çıkmamışsa ya da kullanmasına izin vermişse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. TBK. m. 327 de düzenlenen bu hal, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 267 nci maddesine karşılık gelmekte olup, iki fıkradan ibarettir. Maddenin birinci fıkrasında, belirli süreli kira sözleşmesinin, sürenin sonunda kendiliğinden sona ereceği ve sürenin belirlenmesinin de açık ya da örtülü biçimde olabileceği belirtilmiştir . Kira sözleşmesinde kira süresi açık veya örtülü şekilde belirlenmişse, anılan sürenin dolmasıyla kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erer. Ancak sürenin sona ermesi, her hal ve koşulda kira ilişkisinin ortadan kalktığını göstermez Tarafların bu konuda hareketleri önemlidir. Zira ortada açık bir anlaşma bulunmadığı halde taraflar kira ilişkisini devam ettiriyorlarsa, sözleşme kendiliğinden sona ermeyip, belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Diğer bir deyişle belirsiz bir süre için yenilenmiş sayılır. Yenilemenin hukuki sonucu olarak, belirli süreli kira sözleşmesinin yerine tarafları ve içeriği, sona eren sözleşme ile aynı olan yeni bir belirsiz süreli kira sözleşmesi meydana gelmektedir. Bu dönüşümle birlikte artık taraflar arasında çıkacak uyuşmazlıklarda Hakim belirli olmayan süreli kira hükümlerini uygulayacaktır. Belirli süreli kira sözleşmesinde, kiraya veren, sözleşmenin yenilenmeyeceğini süresinde kiracıya bildirmişse eğer, yapılan bu bildirimle sözleşme süresiz hale dönüşemez. Bu hususta verilen bir karara göre 6. Hukuk Dairesi şöyle söylemiştir. “…Fesih ihbarı yapılmışsa akit süresiz hale gelmez….”  Ürün (Hasılat) Kirasında Bu tür kirada, belirli sürenin bitiminde, kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmesinde, akside kararlaştırılmamışsa, sözleşme kendiliğinden bir yıl yenilenmiş sayılır. Dikkat edilmesi gereken husus sözleşmenin böyle bir durumda uzamadığı, ancak yenilendiğidir. Bu duruma göre yenilenen ürün kirasında, taraflar, yasal bildirim süresine ( 6 ay […]

Read more