Bu Makaleyi Paylaş

Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) Nedir?

Ön alım hakkı paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların öncelikli satın alma hakkını ifade eden bir haktır.

Ön Alım (Şufa) Hakkını Kullanma Şartları Nelerdir?

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu anlamda ön alım hakkının dava yolu ile kullanılabilmesi için bir takım yasal şartların vuku bulması gerekmektedir. Zira şufa hakkı sadece paylı mülkiyete konu taşınmazlar bakımından kullanılabilir. Paylı mülkiyet bir taşınmaz mal üzerinde, birden fazla kişinin belirli oranda hisse sahibi olması durumunu ifade etmektedir. Daha anlaşılır olması için durumu bir örnekle açıklamak gerekirse; X tarlasına bayan A, bay C, bayan D sırası ile ⅓, ⅓ , ⅓ oranlarına hep birlikte maliktirler. Yukarıda verilen bu örnekte A, C ve D taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet sahibidirler. Bu halde A’ nın payını başka bir kişiye satmak istemesi durumunda, C ve D kanundan doğan önalım yani şufa haklarını kullanmak suretiyle dava açma hakkını haizdirler. Şufa hakkı paylı mülkiyet içerisinde, paydaşlar tarafından kullanılabilen bir haktır.

Mirasçılar Miras Taksimine Kadar Şufa Hakkını Kullanabilir Mi?

Mirasçılar miras taksimine değin tereke üzerinde yani miras üzerinde elbirliği ile mülkiyet hakkına sahiptirler. Bu anlamda miras taksimi henüz yapılmadığından yani tereke üzerinde her bir mirasçının sahip olduğu pay oranı belirlenmediğinden her bir mirasçı terekeye konu taşınır ve taşınmaz malların maliki sayılırlar. Önalım hakkı yukarıda detaylı açıkladığımız üzere paylı mülkiyete konu olan taşınmazlar bakımından her bir paydaşın kullanabileceği bir öncelikli satın almak hakkını ifade etmektedir. Dolayısıyla elbirliği mülkiyete tabi bir mal bakımından ön alım hakkını kullanmak söz konusu değildir. Keza el birliği mülkiyetinde olan bir taşınmaz malın satımı bakımından tüm maliklerin ortak bir iradesi yani rızası gerekmektedir.

Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) Kime Karşı Kullanılır?

Şufa hakkı kural olarak, payı satın alan üçüncü kişiye karşı kullanılabilir. Bu anlamda ön alım hakkına sahip paydaş, önalım hakkından doğan talebine istinaden açacağı davayı, paydaşın payını sattığı üçüncü kişiye karşı açmalıdır. Konu bir örnekle açıklarsak, bayan A ve bay B paylı mülkiyete tabi bir taşınmaza sahiptirler. Bayan A taşınmaz üzerinde sahip olduğu payını L kişisine satarak devir işlemlerini tamamlamıştır. Durumdan haberdar olan bay B kanundan doğan ön alım hakkını L kişisine karşı açacağı bir dava ile ileri sürmek hakkına sahiptir. Belirtmek gerekir ki bir paydaşın diğer bir paydaşa payını satarak devretmesi durumunda önalım hakkı kullanılması söz konusu olamaz. Şufa hakkının gündeme gelebilmesi için kural olarak üçüncü bir kişiye devredilen ve paylı mülkiyete tabi olan bir taşınmaz bulunmalıdır.

Ön Alım Hakkı (Şufa Hakkı) Nasıl Kullanılır?

Şufa hakkı yalnızca dava yolu ile kullanılabilir. Dolayısı ile ön alım hakkınızı kullanmak için usule uygun olarak hazırlanmış bir dilekçe ile başvurmak suretiyle şufa hakkından doğan talebinizi görevli ve yetkili mahkemede dava açarak ileri sürmeniz gerekir. Bu anlamda ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaş, ön alım hakkını üzerinde kullanmak istediği Asliye Hukuk Mahkemesinde açacağı bir dava ile hakkını kullanabilir. Bilinmelidir ki cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılması söz konusu değildir.

Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkı Nedir?

Sözleşmeden doğan ön alım hakkı tapu kütüğüne şerh verilmesi mümkün olan haklardandır. Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Sözleşmeden doğan ön alım hakkı tapu kütüğüne şerh verildiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra düşer. Bu anlamda hak tapu kütüğüne şerh verildiği tarihten itibaren 10 yıl içerisinde kullanılmalıdır.

Ön Alım Hakkını (Şufa Hakkı) Ne Zamana Kadar Kullanabilirim?

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Payın üçüncü bir kişiye satılması durumunda yapılan bu satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Ön alım hakkı, kural olarak ön alım hakkına sahip olan paydaş veya paydaşlara şayet noter aracılığı ile bildirilmiş ise işbu bildirim tarihinden itibaren 3 ay içerisinde kendisine bildirim yapılan paydaş veya paydaşlar tarafından kullanılmalıdır. Şayet bu yönde bir bildirim yapılması söz konusu değilse işbu halde herhalde satışın yapılmasından itibaren 2 sene içerisinde ön alım hakkını haiz  paydaş veya paydaşlar tarafından kullanılmalıdır.

Ön Alım Hakkından Feragat Mümkün müdür?

Ön alım hakkından feragat etmek kural olarak mümkündür. Bu anlamda önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekmektedir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılması mümkündür. Ancak belirtmek gerekir ki genel nitelikli ve şekle uygun olarak yapılmayan feragat işlemi geçersiz olacaktır.

Şufa Hakkı Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ön alım hakkı davası bakımından görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme ise üzerinde ön alım hakkı kullanılmak istenen taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesidir.


HUKUKİ SÖZLÜK

 

Taşınır mal : Sahip olduğunuz araba,traktör ve benzeri malınızdır.

Malik : Mülk sahibidir.

Müteahhit : Başkası için yapı ve ticaret yapmayı üstlenen kimse, yönetici.